2015年05月08日

「米国不動産投資」実践セミナー

私がカリフォルニアで不動産投資をしたときのエージェント、
ロバーツ真紀子さんの来日に合わせ、再び米国不動産投資セミナーを開催します。

私にはひとつ恐れていることがあります。

現在、政府・日銀が進めている金融緩和の出口です。
それがソフトランディングできるのか、あるいはハードランディングとなるのか、という問題です。

見方は分かれると思いますが、私は安倍首相は、近年にいないほど強力なリーダーシップを持っており、大宰相になる可能性があると思います。

現在の方針が変わる可能性は低く、仮に黒田日銀総裁がインフレターゲットを達成できずに更迭されたとしても、次もまたリフレ派の人物が総裁になるでしょう。
そして、よほど有力な政党が出てこない限り、多少の問題はあっても自民党政権が下野する可能性も低い。

つまり、安倍首相の目が黒いうちは、国債暴落とか金利急騰などのリスクも低いということ。
ハイパーインフレや預金封鎖なんてことも起こらない。

しかし問題は、安倍政権以後の首相からどうなるかです。

4月27日に、格付け会社のフィッチが、日本の国家信用格付けを「A +」から「A」に一段階降格すると発表したのはご存知だと思います。

フィッチの説明によると、日本政府が財政赤字の削減努力が遅れており、国の信用格付けを降格にしたということです。
日本政府が消費税率引き上げを実施しながら、発生した税収不足分が日本の財政に打撃を加えたという説明です。

国の各付けは国債の各付けとイコール。

現在は日銀が市場に流通している国債を買い占めており、これは健全な市場とは言えません。
本来は需給によって国債価格と金利が決まるはずですが、完全な官製相場であり、日銀の一人相撲です。

だからこそ、これほどまでに金利が低く抑えられており、住宅ローンや投資ローンも低い金利で借りることができます。

だからこの状況を活用すべく、ローンが組めるうちに組む。
私もローンを使っての日本国内での住宅取得はもとより、不動産投資も推奨しています。

しかし問題は、10年後や20年後の将来です。

もし政府・日銀が買い占めた国債を戻せず、国債市場に異変が起きたら?
金利の急騰なら、繰り上げ返済である程度カバーできますし、法的にも年間に上げられる金利の幅が制限されています。

しかし、超円安が起きたら?

輸入物価はさらに上昇し、収入が変わらなくても、物価上昇により実質的な可処分所得は減ることになります。
今はドル円レートは120円前後で膠着状態ですが、再び各付けが引き下げられたら?

いくらインフレになっても、この日本で通貨価値を切り下げるデノミが行われるとは思いませんが、可能性はゼロじゃない。(実際、最近もベトナムで行われました)
キプロスの例を出すまでもなく、預金封鎖(引き出し制限)や銀行口座からの強制資産税控除など、政府は何でもできる。

そんなリスク回避という側面からは、国外に外貨を分散して持っておくというのは、ひとつの安心材料になります。

でももし、結果的に何も起こらなかったとしたら?

それはそれでムダにならないように、二段構えで手を打っておけばいい。
その方法のひとつが、米国の不動産に投資することだと私は考え、実際にそうしました。

安定的な人口の増加、経済成長、賃貸需要や売買需要の多さ、不動産取引の透明性、自分の財産が確保され、その権利が侵害されにくい市場を考えれば、やはりアメリカは外せない。

仮に上記の問題が起こらず、ソフトランディングできたとしても、アメリカでは不動産価格が上昇しているので、利益が出る。(可能性が高い)
仮に再び米国市場で異変が起こっても、ローン残債が少なくなるまで待ってから売却すれば、投資額以上の現金が手元に残る。(可能性が高い)

問題が起こった時に備え、問題が起こらなかった時にも備える。
そんな二段構えができるのが、米国不動産投資ではないかと思っています。


私の友人で、デトロイトで不動産投資をしている人がいます。
市が破産し、行政サービスもストップし、人口流出やらいろいろな問題が起こったため、激安で買えたのです。

そのため投資額は低くでき、利回りも高いのですが、現地エージェントとモメており、交渉のため、たびたびデトロイトへ行かざるを得なくなっています。

というのも、現地の不動産エージェントには、ひどい業者が少なくないからです。
管理がずさん、テナントをつける努力をしない、修繕を指示してもやらない、という問題がよく起こるそうです。

私たちはなかなかアメリカには行けませんから、こういうリスクは避けたいもの。


しかし今回の講師であるロバーツ真紀子さんは日本人ですし、アメリカ人のご主人マイクは代々の不動産投資家ファミリー。
つまり日本人のきめ細やかさと、市場を知り尽くしたプロという、理想的なコンビの不動産エージェントだと思います。
実際、私も安心してお任せしています。
日本語でやりとりできるし、英文でわからないところも教えてもらえます。

ちなみに、参加者プレゼントには不動産用語集が入っています。
出てくる専門用語は決まっているので、これだけでも物件選定ができるようになります。

そして今回、投資額が低くできるテキサスの物件もご紹介していただけます。
(トヨタの移転やシェールガスで住宅需要が高まっています)

終了後は懇親会もありますので(別途実費)、もしご興味があれば、ぜひお気軽にご参加ください。、

○5月30日(土)「米国不動産投資実践セミナー」
http://www.rei-masters.net/seminar/date/150530/


■その他のイベント情報

○5月10日(日)「都心マンション投資 徹底理解セミナー」
http://www.rei-masters.net/seminar/date/150510/
魅力高まる東京圏。ローンが組みやすい今がチャンスではないか
と考え、私も今年また1件購入予定で、現在も探しています。

○5月23日(土)「円安増税時代の資産運用術 さきよみ投資術」in福岡
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2015/20150523_3/
私の資産運用分野が過去から現在にどう変化してきたか、それは
なぜかという理由も含めて解説。
現在進行形で取り組んでいる内容も公開します。
福岡での講演です。

○5月30日(土)「米国不動産投資実践セミナー」
http://www.rei-masters.net/seminar/date/150530/
世界最強通貨「米ドル」への分散、それも価格が上昇
を続ける不動産投資をご紹介します。

○6月20日(土)「円安増税時代の資産運用術 さきよみ投資術」in金沢
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2015/20150620_2/
5/23と同じ内容を、金沢で講演します。

○6月27日(土)「ウルフ村田・午堂登紀雄が語る投資戦略とは?」
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2015/20150627/
あのウルフ村田さんとの講演を大阪で開催します。


■最新書籍


『お金持ちが財布を開く前に必ずすること』
(KADOKAWAメディアファクトリー)
http://goo.gl/WX082c


■有料メールマガジン

「午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門」
http://www.mag2.com/m/0001370991.html

私が買っている投信などの銘柄、現在進行形で取り組んでいる
運用・節約術といった活動状況も公開しています。



■書籍近刊


『1つずつ自分を変えていく 捨てるべき40の「悪い」習慣』
(日本実業出版社)
http://goo.gl/4fVi5l

「やりたくないことはやらずに働き続ける武器の作り方」
〜だれでも人生を複線化できるお金と時間の仕組み〜
http://goo.gl/amsCH6

「お金がいままでの10倍速く貯まる法」(三笠書房 知的生きかた文庫)
http://goo.gl/jjTdxw


「30代で年収3000万の人は、いつも何を話しているのか?」
〜お金も地位も引き寄せる「肉食系」のコミュニケーション術〜
(学研パブリッシング)
http://goo.gl/tQ71P6


「なぜビニール傘を3本以上持っている人は貧しいのか?」
http://goo.gl/NG2BJS


「貧乏人が激怒する ブラック日本の真実 」
「情弱一人負けの時代」を生き抜くヒント
http://goo.gl/iibQXi


「イザというときのための あなたの資産を守る海外投資法」
http://goo.gl/jrDycm


「僕が30代で5億円の資産をつくれたのは、
誰でもできるシンプルなことを大切にしただけ。」
http://goo.gl/2XlVJy



■電子書籍新刊[Kindle版]

「貧乏人が激怒する新しいお金の常識」(光文社)
http://goo.gl/Vwj4pL

「年収1億を稼ぐ人、年収300万で終わる人」(学研)
http://goo.gl/fxzRDe
posted by 午堂登紀雄 at 15:27| Comment(0) | TrackBack(0) | セミナー・イベント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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