2017年02月10日

東京の人口はまだまだ増える?

私は不動産投資家の一人として、日本の人口動態関連のニュースにはつねに注目しています。
そして先日、年間の出生数がついに100万人を割ったということで、人口減少に拍車がかかるというニュースが流れました。

が、一方で若者世代の東京大移動という現象もニュースになっています。
若者が東京に集まっている大きな理由は、やはり雇用や求人が東京に集中しているからですが、大学の都心回帰の影響も大きいようです。
2000年から2015年にかけて、東京所在の大学は113校から138校と25校も増えています。
 
定員割れの大学が増えるなど学生の獲得競争が厳しくなり、集客のために郊外にあったキャンパスを都内に移す動きが活発化しているのが背景です。
 
直近5年だけでも12の大学が都心に移転またはキャンパスを新設しており、たとえば青山学院大学は2013年、相模原キャンパスにあった人文・社会科学系7学部の学生約7000人を青山キャンパスに移行させました。

2014年には実践女子大学も日野市にあった2学部と短大を渋谷のキャンパスに移行。
拓殖大学は2015年、八王子キャンパスから文京区のキャンパスに2学部を移転。
大妻女子大学は2016年から学部ごとに、多摩キャンパスから順次、千代田区にある千代田キャンパスに移転予定。
東京電機大は2012年に開設した北千住駅徒歩1分のキャンパスを拡充し、2018年には千葉ニュータウンキャンパスを廃止する予定。
 
そして私の母校の中央大学が、看板学部の法学部を八王子の多摩キャンパスから文京区にある後楽園キャンパスへ移すそうです。
将来的には経済学部や商学部なども移す計画があるそうで、そうなると5,000人以上の移動になります。
そして今後も都心回帰は続き、数万人規模の大学生が都心へと流れ込んでくることになりそうです。

一方で、7,000人もの青学生が去った淵野辺駅周辺のアパートの中には、家賃を2万円台にしても空室が埋まらないという状況が起こっているそうです。
もちろん自宅通学の人もいるので7,000人の借り手がいなくなったわけではないですが、地元の飲食店なども含め、やはり影響は大きいでしょう。

そう考えると、不動産投資をするなら、郊外の中途半端なアパートよりも、都心のマンションのほうが安全ではないかと感じます。 

私が所有している物件もすべて都内ですが、ほぼ1か月未満で埋まりますし、今月も1部屋退去がありますが、内見することなく早や次の入居者が決まっています。

2月25日の都心マンション投資徹底理解セミナーでは、そんな物件の選び方、30年後も後悔しない運営方法をご紹介する予定です。
もしご興味があれば、ぜひお気軽にお越しください。

〇2月25日(土)「都心マンション投資」徹底理解セミナー
http://rei-masters.net/seminar/date/170225/


■そのほかの最新セミナー・講演情報

〇2月18日(土)「成功者の資産運用戦略」in 東京国際フォーラム
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2017/02/18_2/
今回はちょっと趣向を変えまして、「2017年に来る運用対象は何か」について私なりの見解をご紹介したいと思っています。

○「ローンゼロ円住宅」実践セミナー
・2月19日(日)
http://ptix.co/2jBcQXV
・3月4日(土)
http://ptix.co/2kK1CxL
他の日程の枠がいっぱいになり、追加しました。リアルに現物を見られるためよりイメージしやすいとご好評をいただいています。

■年末年始に書いたコラムが掲載されました。

○東洋経済オンライン
http://toyokeizai.net/articles/-/155971
「いい人をやめれば人生はうまくいく」(日本実業出版社)の中の1トピックです。
テーマのセレクトは編集部ですが、本書の中でもかなり過激なものを選んでいただきました。
これをもとに加筆修正したものですが、本よりもきつい表現を避けてあります。
とはいえ予想通り、賛否両論、多くのコメントがあり、それぞれ興味深いです。
その中に「お前がコミュ障なだけだろ」みたいなコメントがありましたが、その通りです・苦笑

○ビジネスジャーナル
http://biz-journal.jp/2017/01/post_17842.html
私が賃貸併用住宅を建てた際のトラブルをつづったコラムです。
実はこれ、ローンゼロ円住宅セミナーでもお話している内容ですが、実態はもっとドロドロでした。
ご興味があれば、セミナーでぶっちゃけ話をいたします。
○「ローンゼロ円住宅」実践セミナー
・2月19日(日)
http://ptix.co/2jBcQXV
・3月4日(土)
http://ptix.co/2kK1CxL

○オールアバウト
https://allabout.co.jp/gm/gc/467176/
セレブ妻座談会に出席したときの内容を書いたものです。
実はこちらの書籍、「結婚しないと言っているアナタにぜひ読んでほしい!!」
http://amzn.to/2kFg61X
の読者特典の取材を依頼されまして、その一部です。

■最新刊
「いい人をやめれば人生はうまくいく」(日本実業出版社)
http://amzn.to/2gJoA7Y
大幅増刷となりました!

<読者特典>
紙の書籍には特典PDFプレゼントの案内が入っています。
これは、文字数の関係と、ちょっと過激すぎて本文に入れられなかった原稿約3万字(書籍の半分くらいに相当する量」の原稿を、PDFで無料プレゼントいたします。

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まぐまぐ大賞2016のビジネス部門で3位受賞!
「午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門」
http://www.mag2.com/events/mag2year/2016/category/business.html
現在進行形で取り組んでいるビジネス・投資・コスト削減策などの活動状況とその成果を紹介しています。
今後発売する新刊の原稿も先んじて全文公開しており、私の著作すべてをこのメルマガで読むことができます。
また、新刊をプレゼントする特典もついています。
http://www.mag2.com/m/0001370991.html


■書籍近刊

『仕事が速いお金持ち 仕事が遅い貧乏人』(学研プラス)
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「資産5億円を築いた私の お金が増える健康習慣」(アスペクト)
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『いつも時間に追われている人のための「超」時間術』(総合法令出版)
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「新版 貧乏人が激怒する 新しいお金の常識」(光文社)
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「やる気が出るスイッチの入れ方」(WAVE出版)
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「世帯年収600万円でも諦めない! 夫婦で年収5000万円になる方法」(KADOKAWA/メディアファクトリー)
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2017年01月08日

【満席につき追加開催】賃貸併用住宅セミナーのご案内

先日ご案内した賃貸併用住宅セミナーがすぐに満席になってしまったため、さらに2回分を増枠しました。

2月5日(日)
http://ptix.co/2jp9LtJ

2月26日(日)
http://ptix.co/2ipvbTh
内容はどちらも同じです。

今は史上最低金利ですが、米国の利上げなど金利の先高感で金利上昇の気配が出ていますから、その前に固定金利でローンを組むには悪くないタイミング。
一方で、金利が上がれば不動産相場は下がり安く買える可能性が高まる。
実際マンション市場はすでに崩れ始めていますから、値段のことだけを考えるなら、マンションを買いたいという人はもう少し待った方がよいかもしれません。

しかし地価が下がればローンも借りにくくなるため、特に自営業者などは審査が厳しくなるというジレンマ。

これが賃貸併用住宅なら、多少の金利上昇は吸収することができますし、地価が下がっても、家賃収入があれば売る必要もない。
また、住宅ローンを使えば住宅ローン減税も受けられます。
所得によってはすまい給付金をもらえる人もいるでしょう。
太陽光もまだ助成金が出る自治体もある。

そのため賃貸併用なら今購入しても問題ないと思っています。
フルローンも出ていますから、自己資金を使いたくない人にもチャンス。

ユニットバスやシステムキッチン、床材の色や壁紙、庭に植える樹を選んだりするのも、案外楽しいものです。
私たち夫婦も2年前の夏、妻が大きなおなかを抱えながら、リクシルやパナソニック、サンゲツなどのショールームに行っていろいろ選びました。

「もう家を建てちゃった」という場合も、増改築で賃貸併用にすることができます。
その際、耐震補強やバリアフリー化も同時にやると、補助金や助成金が出たり、減税の対象になることがあります。

セミナー自体は15:00から15:30くらいをめどに終わる予定ですが、実はわが家のこだわりの一つは外構のライトアップでして、今は16時に点灯するので、もし時間が大丈夫な人はぜひ見ていっていただければと思います。
近所でも目立っているようで、保育園で顔を合わせるママたちから「ああ、あそこなんですね」と言われます(笑)。

もしご興味があればぜひお越しください。

2月5日(日)
http://ptix.co/2jp9LtJ

2月26日(日)
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内容はどちらも同じです。

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「自分は別にいい人というわけでもない」という人でも、人間関係で困ったりイライラしたりしたときには、とても楽な気持ちになるのではと思っています。

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〇1月21日(土)「2017年の羅針盤」in 大阪
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2017/01/newyear_osaka/

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「知っている人だけ得をする ローン0円住宅のつくりかた」(双葉社)
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「世帯年収600万円でも諦めない! 夫婦で年収5000万円になる方法」(KADOKAWA/メディアファクトリー)
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2017年01月06日

ローンゼロ円住宅セミナー

あけましておめでとうございます。午堂です。
2017年がスタートしましたが、今年はどのような1年になるでしょうか。
わが家では春に第2子が生まれる予定で、にぎやかになりそうです。
仕事でも、昨年は妻とともにリトミック教室を開校しましたが、今年も新しいことに挑戦したいと思っています。

さて、私の自宅兼賃貸住宅が完成・稼働し実績が出たこともあり、賃貸併用住宅セミナーを開催します。

●1月14日(土)
http://peatix.com/event/225103/

●2月11日(土)
http://peatix.com/event/228285
内容はどちらも同じです。

わが家では、ローン返済が月33万円、家賃収入が36万円、屋根の太陽光売電収入が月3万円で、月々約6万円のプラス。
固定資産税を払っても若干のプラスで、住居費がまったくかからなくなりました。
しかも注文住宅なので、自分たちの好きなように間取りやデザイン、設備を選べます。
「これは人にもおススメできる!」と思い、継続的にやっていこうと考えています。

会場は、昨年の春に完成した私自身の賃貸併用住宅です。
実際に見ていただいた方が、イメージが湧くと思いますので。
といっても賃貸部分は満室ですので、外側だけになってしまいますが、自宅部分は自由に見ていただけます。

次は土地探しから収支シミュレーションの方法を実演します。ネットを活用して効率的に土地を取捨選択する方法です。
場所がリビングなので限定8名様の少人数セミナーですが、その分いろいろ細かな質疑応答ができると思います。

また、すでに家を所有しまだ住宅ローンが残っている人でも、ご本人の年収と次の購入物件で組むローンの金額によっては可能性があります。

一般的な金融機関の住宅ローン審査は、年収に対する返済比率が約40%までです。
たとえば年収が600万円の人は、ローン返済金額が年間240万円までなら借りることができます。
月にして20万円までですから、今住宅ローンの返済が月10万円なら、あと10万円分の住宅ローンは組めるということです。
となると、現在の家は人に貸し、また新たに住宅ローンを組んで家を買うことが可能です。(金融機関によって審査は異なります)

家族が働いていれば、家族を連帯保証人として収入合算し、世帯年収として申し込むこともでき、さらに枠が広がります。
私の場合もすでに何億も借金があるので(苦笑)、妻が連帯保証人となり収入合算しました。

もしご興味があればぜひお越しください。
「賃貸併用住宅セミナー」

●1月14日(土)
http://peatix.com/event/225103/

●2月11日(土)
http://peatix.com/event/228285
内容はどちらも同じです。

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〇1月21日(土)「2017年の羅針盤」in 大阪
http://www.sunward-t.co.jp/seminar/2017/01/newyear_osaka/

〇2月18日(土)「成功者の資産運用戦略」in 東京国際フォーラム
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2017年01月01日

午堂登紀雄書店

私の書籍のキンドル版をまとめました。
午堂登紀雄書店
posted by 午堂登紀雄 at 10:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 本日の一冊 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2016年12月19日

「まさか」という坂に頻繁に遭遇する時代に備える発想法

今年もいろいろなことがありましたが、ないと思っていた「まさか」は起こり得るのだという現実を改めて認識させられた1年でした。
象徴的なのがイギリスのEU離脱やアメリカのトランプ大統領の誕生でしょうか。

自然災害も多く、熊本もそうですが、今まで起こらないと思われていた場所でも地震が起こりました。
北海道には4連続で台風が上陸して大きな被害を受け、野菜の価格が高騰したのは記憶にも新しいと思います。

そうした不測の事態が起こりうる時代に必要なのは、「2段構え」「保険をかける」という発想です。
2段構えというのは、1つの行為で複数の目的を達成できるように設計しておくことです。

たとえば私の場合、まさかこの1年でトルコリラ円が10円以上下落するとは思っていませんでした。
ただ、いつも主張している10分の1ルールを守っていたおかげで、強制ロスカットは避けられています。
そして相場が回復するまでは(5年スパンでかかりそうですが・涙)スワップポイントで稼ぎ、回復すれば為替差益を取るという戦術です。

今週23日(金)のモンゴル不動産投資セミナーでお話しする予定の私のマレーシア不動産投資も、仮にキャピタルゲインが得られなくても子どもの留学に伴う移住という目的があるので、どちらかが達成できれば御の字だと考えています。
https://www.aric-japan.com/general/seminar/185/

先日のメルマガでご紹介した太陽光発電も同じく、家庭用では10年間の売電収入を得つつ、その契約が終わっても自宅の電気代が節約できるという2段構えです。


保険をかけるというのは文字通り「保険に加入する」ということは含みますが、「保険機能を持たせる」ことも意味します。

たとえば車を買えば任意保険に加入するでしょう。
しかしそれだけでなく、衝突回避ブレーキ機能が搭載された車に買い替えることで、そもそも事故に遭いにくい環境を作ることも保険の機能と言えます。

あるいは人にお金を貸す場合、連帯保証人を立てさせるというのも、保険をかけることと同義です。

私の場合、住宅ローンの返済が35年も続けられるかどうかわからないという不安に対する保険として、賃貸併用住宅を建てることで、返済額を実質ゼロ円にしました。
http://goo.gl/ge733R

そういう意味でも、今回のモンゴル不動産セミナーで紹介される案件は、「利回り保証」「買取保証」といった保険機能が付加されています。
もしご興味がありましたら、ぜひご参加ください。
参加費は無料です。

〇12月23日(金) モンゴル・オフィス投資セミナー
450万円から投資可能【8%ネット利回り保証+100%買戻し保証】
https://www.aric-japan.com/general/seminar/185/



■最新刊「いい人をやめれば人生はうまくいく」(日本実業出版社)
http://amzn.to/2gJoA7Y

増刷に備えた誤字脱字のチェックのために改めて読み返していますが、自分で言うのもなんですが、めっちゃいい本です(笑)
本書の中から、トピックをひとつご紹介します。

●いい人は「べき」に縛られている

私たちは、これほど便利で豊かな社会に生きているといのに、なぜ生きづらく感じてしまうのでしょうか。
その理由のひとつは、自分自身が考えている「こうあるべき」「これをしてはいけない」という思い込みに縛られているからです。

特に「いい人」ほど、社会の手本になるような、模範的な「あるべき論」「してはならない論」を強く持っています。
たとえば、男らしくあるべき、女らしくあるべき。
そういう発想が自分の行動を縛り、自分の思い通りに振る舞えない。

でもそれは、他人から強制されたものというよりも、子どものころから刷り込まれた、見えない社会からの要請(という思い込み)にすぎません。
他人はあなたをそんなに見ていないのに、「こう思われたらどうしよう」という恐怖感に襲われ、自分が信じる「べき論」をかたくなに守ろうとする。

●根拠のない「べき」に支配されている

口には出さなくても、子どもの面倒は女性がすべき、家事も女性がするものだ、と思っている人は少なくないでしょう。
だから女性は自分が働いていても、家事や子育ても両立させようとして疲弊します。

でも家族の在り方はそれぞれなので、自分たちがもっとも快適で幸せな役割分担をすればいいだけのこと。
手を抜くことが悪いわけでもなければ、他人からどうこう言われる筋合いのものでもありません。
しかし、多くの女性は家事育児の手を抜くことに罪悪感を覚えます。
「自分は悪いんだ」と自分を責めます。

あるいは友達が多くあるべきだ、友達は大事にすべきだ、みんなの仲間に入るべきだ、というのもやはり、子どものころから刷り込まれた思い込みです。

だから、一人でいるところを見られたら「あの人は友達がいない、寂しい人なんだ」と周りから思われるのではないかと恐れ、恥ずかしいと感じる。
しかし友達が少なく、仲間と呼べる人がいないことが、そんなに不幸なことなのか。
孤独でいることが、そんなに悪いことなのかというと、本文でも紹介したとおり、全然不幸でも悪いことでもありません。
友達がいなくても人生を楽しんでいる人は大勢います。
たとえば創業経営者には、「友達なんていない」という人は少なくありません。

しかし自分の中に「友達がいないのは人格に問題があるはずだ」という思い込みがあり、友達が少ない自分を責めてしまう。心苦しくなってしまう。

ほかにも、「同じ服を続けて着ることは恥ずかしい」という思い込みがあるから、毎日着ていく服に迷う。
でも、朝に同僚から「あら、昨日と同じ服ね」と言われるだけで終わりです。
その次の日には誰も覚えていないし、あなたの仕事には何も影響はないでしょう。

「大学に行っていない人間は落ちこぼれだ」という思い込みがあるから、高卒の自分にコンプレックスを感じる。
でも、社会に出れば、学歴よりも問われるのは実力です。
それに、人生80年の中の「18歳の春」という一瞬のタイミングのテストの点数だけで、人間全体を判断できるはずもありません。
インターネットと検索技術の進展は「覚える」ことの価値を低下させ、激変する時代環境は「正解」という存在を抹殺しましたから、ペーパーテストの意味はほとんどないと言えるでしょう。

そんなふうに、本当は誰も気にしていないこと、どうでもいいこと、昔はそうだったかもしれないが現在はそうでもないことでも、自分の中に「こうあるべき」と思っているものがあり、それが自分を縛るプレッシャーや悩みとなっているのです。

●「べき」論を捨てていく

もちろん、それが良い意味でのプライドとなり、前向きな努力につながるのであればよいと思います。
たとえば逆境にぶつかったとき、くじけそうになったとき、「オレはこういう場面でこそ、燃える男だったはずだ」と自分を奮い立たせる原動力になる、といったことです。

しかし逆に、生きづらさや息苦しさ、人生への敗北感、未来に対して希望が持てないといった挫折感を感じるならば、自分の行動のよりどころとしている「こうあるべき」というのが、本当に大切で、自分の人生をより楽しくしてくれる合理的なものであるかを、振り返ってみることです。
そして、合理的な根拠のない「べき」を捨てていく。

たとえば私の例で言えば、「起業したら上場を目指すべきだ」「雇用を作り出すのが経営者の責任だ」「自分の代で終わるような事業は寂しい」「会社を潰すのは良くないこと」といった「べき」があり、それが自分を苦しませることになりました。
なぜなら私には、人を育て、組織を拡大するような資質や適性がなかったからです。

当時は自分に無理をして、自分に言い聞かせて、自分に合わない方向を追及していました。
だからやがてつらくなり、従業員との関係、株主との関係に悩むようになったのです。
しかしそういった枷を外した今、私の心も身体もともに軽く、自由になれました。
今は毎日がとても楽しく、夜は充実した気分で眠り、朝はワクワク感で目が覚めます。

ではどうすれば、そうした枷を外すことができるのか。
その続きはこちらから
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